巨款拍下法拍房被强租，中介说谎被罚5万

    随着网络司法拍卖的普及，法拍房因其政策上和价格上的优势，逐步成为人们买房的一种选择。大部分人竞拍过户都很顺利，却会在收房时出现一些租赁的合同。本文将以案例说法，如果大家遇到这种情况该如果做。

    一、债主强行出租法院查封房屋

    近日，温州张女士花300多万拍下一处房产，但在收房的时候遇到了租客的阻扰。租客表示，自己通过当地某中介平台合法租赁的，且有租房合同，所以拒绝腾房。通过调查，张女士发现这套房最早是在2018年6月被法院查封的，而且长达20年的租赁合同是同年7月签订的。

    协商无果，张女士把问题反映给当地法院，法院通过调查，发现这是债主强行出租给中介，中介把房子出租给租客的事件。

    原来，原房主房子被法院查封后，其“债主”周先生担心拿不到钱，竞以“讨债”为由，大胆将法院封条撕掉，还擅自把即将拍卖的房子低价租给了中介20年，租金却进了自己的口袋。随后，周先生因强行出租被法院查封的房产，中介公司在未审核房产信息的情况下将房屋出租，被法院分别处以5万元罚款。

    二、租约障碍的三种情形

    1租赁权设定在先，抵押权设定在后

    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称担保法司法解释）第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。” “买卖、抵押不破租赁”，是民事法律规范确定的旨在保护承租人租赁权的重要原则。

    2抵押设定在先，租赁设定在后

    担保法司法解释第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该条款表明对抵押设定先于租赁的，抵押权优先于租赁权。

    3 司法查封在先，租赁设定在后

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请人。”即设定在后的租赁权不得对抗法院司法查封行为。

    三、拍院长点评

    张女士的案例，原房主房屋查封在前，租赁在后，租客的行为是不受法院保护的，对于租客拒不腾房的行为，张女士可走法律程序要求法院强制腾房。

    另外，租客在房屋被拍卖前无法向法院提供租赁证明，而在拍卖后却声称自己是租户并和业主签订租约合同，再提供租赁证明的，法院可不予支持。对于长达十多年并一次性付清租金等不合理的租赁合同，法院也不一定会认同。所以，当各位朋友们遇到此类情况，是可以向法院申请租赁无效的。

来源：同伦拍拍科技服务有限公司