承租权不能对抗法院对租赁房屋的强制处置

    【裁判要旨】

    执行法院决定拍卖被执行人的房产，承租人以对该房产享有租赁权为由提出异议，按照行为异议审查，租赁权不得对抗法院对该财产的强制处置。 

    【案情】

    费某与某公司商品房预售合同纠纷案，黔江区法院作出（2013）黔法民初字第 01139 号民事判决：某公司立即履行为费某申办“金港•观山水”C栋25-1号商品房的房地产权证的义务并支付迟延办理房产证的违约金。2014年2月17日，费某申请黔江区法院执行。某公司为费某办理完毕该商品房房地产权证后，费某表示涉及违约金部分此次暂时不申请执行，案件报结。

    某公司作为被执行人的案件众多，涉及重庆市多家法院。因其财产主要集中在黔江区，且在本院申请执行标的额最大。因此，市高法院指定由本院统一处置该公司的财产。

    2015 年11月，本院拟对某公司“金港.观山水”三区门面房进行拍卖。在该小区张贴拍卖公告并要求居住在涉案房产内的人员在指定日期内自行迁出，逾期不迁，法院将强制搬迁。费某向本提出异议，称法院拟拍卖的5号门面房由其承租至2018年11月，且已缴纳租金并一直由其用于经商，据此阻止移交涉案房产。经查，费某于 2012 年8月8日，承租了该门面（法院查封前）后一直用于经商且交纳 10万元的定金（后转为租金），同年10月31日交纳租金 29115元，租期至 2018 年11月10日。

    2016年2月23日，费某向黔江区法院申请要求某公司按照（2013）黔法民初字第 01139 号民事判决，承担从 2011 年5月26日至 颁证时（2015 年11月31日）的违约金113950.8 元，该案由本院裁定提级执行。

    【评析】

    一、租赁权不能对抗法院对执行财产的处置

    租赁权的性质为债权，但为保护承租人的利益，法律强化其效力，从而使其有物权化的趋势。租赁权主要权能为租赁期限内承租人对租赁物的占有权及使用权。合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该规定明确了“买卖不破租赁”的原则，即租赁期内即使租赁物的所有权发生变动，租赁物的受让人仍应当承受原租赁关系的约束，旨在保护承租人的合法权益。担保法第四十八条、合同法第二百二十九条、物权法第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条均规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权，不因租赁物所有权的变动而受影响。物权变动，既可以基于法律行为发生，也可以基于政府征收、征用等行为发生。即便承租人对于执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对该执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以公开披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。

    二、承租人提出的异议按照执行行为异议程序审查

    对于法院查封房产后签订的租赁合同，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款和第二款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。由这两款规定可知，法院查封后签订的租赁合同是无法对抗法院的执行行为的。而对于法院不予承认该租赁关系，无论是被执行人还是承租人，显然只能按照执行行为异议程序寻求救济。租赁合同设定时间先于法院查封时间，法院应当如何处理？对此，《执行异议、复议规定》第三十一条给出了明确指示：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”这一司法解释条文并未规定对承租人基于租赁权提出的阻止移交房产异议，必须按照案外人异议程序审查处理；该条规定中人民法院经审查后支持的“请求”，也仅是指承租人在租赁期内可以拒绝向受让人移交占有被执行的不动产。这一点事实上与“买卖不破租赁”的原则是相符的，即承租人即便享有真实、合法、有效的租赁权，也只能是要求受让人承受原租赁关系的约束，而这种约束自然是在租赁期届满前受让人不得要求承租人从房产中迁出。这也说明，承租人所能阻止移交的只是租赁期内的占有权，并不能阻止法院的拍卖行为本身。受让人只有通过参与法院的拍卖、变卖才可能取得被执行人名下的不动产。因此，这一司法解释条文也说明了，对于基于租赁权所提的异议，重点在于审查处理承租人与受让人的关系，即承租人是否有权阻止向受让人移交房产，主要看租赁关系本身是否合法。但是无论租赁关系经审查认定是否合法，均不能阻止法院对于租赁物本身的执行。而案外人异议程序主要处理的是案外人的实体主张能否排除法院的执行。从这一点可知，处理受让人与承租人之间的关系，不需要用案外人异议审查处理，只需要适用执行行为异议审查即可。

    三、案件处理结果

    经法院以行为异议审查后于2016年1月21日裁定驳回异议。本院在对本案争议门面进行拍卖后，买受人杨某某以 78 万余元竞得。执行人员组织双方当事人协商（请示市高院许可）后，双方同意：从杨某某交纳的拍卖款中支付费某 5万元，费某自行与杨某某签订租赁合同，租赁期从 2016 年3月1日至 2018 年11月10日，同时费某自愿放弃对某公司所享有的剩余债权。问题圆满解决，双方当事人满意。

    作者：张秀

    来源：市四中法院