司法拍卖房产何时出手才是好时机？

相信有参加过司法拍卖的买家都知道，法院拍卖的房产在无人缴纳保证金或者无人出价的情况下会流拍，而流拍后法院会酌情降低保留价进行第二次拍卖，若出现第二次流拍，将会再次降低保留价进行第三次拍卖，因此有不少买家认为第二次或者第三次的拍卖才是最便宜的，导致有部分买家甚至在无人出价竞争的情况下自动放弃出价，继而等待下一轮的降价拍卖，那么经过流拍后降价的房产是否最划算呢？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。也就是说出现流拍，法院每次降价最多可以降低20%，如果出现第二次流拍，第三次的拍卖保留价将会是第一次拍卖的64%，看起来相当吸引。

但在实际的拍卖活动中，像这样“捡漏”的情况并不多。曾经见过有法院拍卖房产，第一次拍卖的时候只有一个竞买人，并且竞买人表示房子挺满意的，但知道流拍后会降价，表示这次不竞价让其流拍，等下一次降价再参加，结果第二次的降价拍卖出来了，由于降价后价格比第一次降低了20%，于是第二次的拍卖吸引了很多的买家，买家多了，竞争的人数也就多了，最终成交价远远超过第一次的保留价，原来参加第一次拍卖但没出价的买家只能望房兴叹了。

“瘦田没人耕，耕开有人争”的情况并不少见，很多抱着侥幸心理的买家认为房产能流拍，等下一轮降价了再买是捡便宜，其实不一定，皆因房产降价的同时，吸引力也会随之增加，你想捡便宜，自然别人也想，所以就会出现竞争，价格就很有可能抬高了。小编从事拍卖业务多年，已经见过很多第一次拍卖没人竞争，但为了低价等流拍降价，结果第二次、第三次拍卖的成交价比第一次的保留价还要高的情况。

其实能够作为拍卖标的的拍品，基本都是属于稀缺、有价值的商品，所以才会有人竞争。倘若一个拍品拍卖三次依然无人问津，那么它本来就不是一个热销、有价值的商品，无人购买并不奇怪。换而言之，有价值的商品，它不会待到降价了才会有人买，而没有价值的商品，即使它降价到第三次了还是会无人问津。

所以小编时常提醒竞买人，等降价流拍不一定能捡到便宜，还可能会错失成交，只要价格是在自己的心理价位上，自己能接受的价格就可以考虑出手了，因为你并不知道下一次降价是否还能竞拍得到。

来源;拍卖杂谈